近日，一名女律师被烂尾楼购房者当街暴打的新闻引发巨大社会争议，郑州千亩大盘烂尾楼“保交楼”处置公告“每位购房者还需补交十万余元”更是广大群众目瞪口呆。商品房预售制度怎么成了这个样子？知名经济学家马光远表示:预售制对购房者是赤裸裸的不公平，如果开发商交不了房子，那就是诈骗！
一、商品房预售制度的渊源
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为，通俗的说法也叫卖期房、卖楼花。
预售制度在我国最早出现于我国香港地区。1953年，香港住房严重不足，需求庞大。当时香港思路开阔的开发企业，一改当时的现楼销售模式，提出"预售楼花”，并提倡分期付款。经历了半个多世纪的考验，一直行之有效，成为香港房地产市场的一大经营特色。
预售制度在上个世纪90年代初传入我国内地，为了扶持房地产行业的发展，满足日益增长的住房需求，借鉴我国香港地区房地产开发经验，内地引入了商品房预售制度，并通过《城市房地产管理法》正式确立下来。1995年，《城市商品房预售管理办法》在全国开始实施。2001年和2004年，建设部先后两只对《城市商品房预售管理办法》进行修订，进一步明确了预售制度的相关细节问题，强调“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售"，“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”。数据显示，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍很高，部分城市甚至达到90%以上。
二、预售制是把双刃剑
商品房预售为房地产行业的项目融资开辟了一条新的渠道，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，对整个经济环境中的资源流动和合理配置起到了促进作用，在很大程度上促进了房地产市场乃至整体经济的繁荣。商品房预售还能降低开发资金的使用成本，使得商品房预售与现售相比，形成一定的价格差，满足了不同风险承受能力购房者的不同偏好。
预售资金使用方面的监管缺失导致消费风险和金融风险。房地产开发企业通过预售将投资风险转嫁到消费者与贷款银行身上，导致购房人的消费风险和银行的贷款风险增加。购房人要分担履行期内经济政策、土地价格、建材市场价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的市场风险。更重要的是，购房人和贷款银行还要承担房地产开发企业资金匮乏或者运营失误、违规操作等经营风险。尤其由于开发企业盲目扩大、追求规模效应，将预售房款违规挪作其他项目使用的现象频繁发生，甚至出现个别企业将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，导致消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”，干干万万个购房家庭由此陷入无妄之灾，叫天天不应叫地地不灵，个别购房者希望破灭，铤而走险，殴打律师、法官、房地产谷司基层人员，进而锒铛入狱，而始作俑者背后的房地产高管层却拿着高新逍遥法外。
三、未来设想
专家表示，目日前房地产行业处于下行周期，头部房地产企业陆续暴雷，取消商品房预售制度会进一步限制房地产企业融资能力，使得房地产市场雪上加霜。可广大购房者的切身利益谁来维护？社会公平正义谁来守护？